Änderungen der Immobilienbesteuerung ab 2027
Für bestimmte Grundstücksverkäufe erhöht sich ab 2027 die effektive Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Betroffen sind insbesondere Grundstücke des sogenannten Altvermögens sowie umgewidmetes Altvermögen. Der Steuersatz der ImmoESt bleibt zwar unverändert bei 30%. Die pauschal anzusetzenden Anschaffungskosten werden jedoch reduziert – dadurch steigt der steuerpflichtige Anteil des Veräußerungserlöses.
Die Änderungen waren zunächst als Teil der Regierungsvorlage zum Budgetbegleitgesetz 2027–2028 angekündigt, welches inzwischen als BGBl. I Nr. 62/2026 am 29. Juli 2026 kundgemacht wurde.
Was ändert sich bei Altvermögen?
Als Altvermögen gelten grundsätzlich Grundstücke, die bereits vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und dadurch am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. In Sonderfällen kann ein früherer Anschaffungsstichtag, der 31. März 1997, maßgeblich sein.
Für solche Grundstücke können die Anschaffungskosten unter bestimmten Voraussetzungen pauschal mit einem Prozentsatz des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Diese Pauschalregelung ist vor allem dann von Bedeutung, wenn die tatsächlichen historischen Anschaffungskosten nicht mehr feststellbar sind, z. B. aufgrund von Übertragungen innerhalb der Familie.
Für Veräußerungen, bei denen das maßgebliche Verpflichtungsgeschäft nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen wird, gelten künftig folgende Prozentsätze:
| Pauschale Anschaffungskosten | Effektive Steuerbelastung | |||
| Fall | bisher | künftig | bisher | künftig |
| Altvermögen | 86% | 80% | 4,2% | 6% |
| Umgewidmetes Altvermögen *) | 40% | 30% | 18% | 21% |
Prozentangaben jeweils vom Veräußerungserlös (Verkaufspreis)
*) Damit sind Grundstücke des Altvermögens gemeint, bei denen eine Umwidmung nach dem 31.12.1987 erfolgt ist. Siehe dazu nachfolgend.
Der Steuersatz von 30% wird dabei jeweils auf den verbleibenden steuerpflichtigen Betrag angewendet. Beim übrigen Altvermögen werden daher künftig nicht mehr 14%, sondern 20% des Veräußerungserlöses besteuert. Bei umgewidmetem Altvermögen steigt der steuerpflichtige Anteil von 60% auf 70%.
Was ist umgewidmetes Altvermögen?
Umgewidmetes Altvermögen liegt vereinfacht gesagt vor, wenn ein Grundstück, das am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen war, nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurde – etwa von Grünland in Bauland.
Für umgewidmetes Altvermögen wird der pauschale Anschaffungskostenansatz von 40% auf 30% des Veräußerungserlöses gesenkt. Die effektive ImmoESt steigt dadurch grundsätzlich von 18% auf 21% des Veräußerungserlöses.
Weiters ist der Umwidmungszuschlag zu beachten: Dieser kann bei umgewidmeten Grundstücken sowohl bei Altvermögen als auch bei Neuvermögen zur Anwendung kommen. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 erfolgt ist und das Grundstück nach dem 30. Juni 2025 veräußert wird. Der Zuschlag beträgt 30% der positiven Einkünfte aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens. Er ist keine zusätzliche Steuer von 30%, sondern erhöht die steuerpflichtigen Einkünfte, die anschließend mit dem maßgeblichen Steuersatz besteuert werden. Bei umgewidmetem Altvermögen erhöht sich die effektive Belastung nach der neuen Regelung – abhängig von den gesetzlichen Begrenzungen – bei zusätzlicher Anwendung des Umwidmungszuschlags daher von bisher 23,4% auf 27,3% des Veräußerungserlöses.
Weitere Änderungen mit Immobilienbezug
Vereinfachte Berechnung bei Wohnungseigentumsgemeinschaften
Auch die vereinfachte Berechnung der ImmoESt bei bestimmten Wohnungseigentumsgemeinschaften wird angepasst: Die Regelung kann wahlweise in Anspruch genommen werden, wenn mehr als fünf Wohnungseigentümer Anteile an bisher allgemeinen Teilen der Liegenschaft veräußern, um daran Wohnungseigentum zu begründen, und der gesamte Veräußerungserlös höchstens 150.000€ beträgt.
Der pauschale Anschaffungskostenansatz sinkt auch in diesen Fällen von 40% auf 30% des Veräußerungserlöses. Damit erhöht sich die effektive Steuerbelastung – ohne weitere Zuschläge – von 18% auf 21%.
Erweiterte Verwendung von Grundstücksdaten
Ab 1. Jänner 2027 dürfen Daten, die Grundbuchsgerichte und das Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen an die Finanzverwaltung übermitteln, nicht mehr nur für Zwecke der Einheitsbewertung verwendet werden. Sie sollen künftig auch für die Abgabenerhebung und Risikomanagement herangezogen werden können.
Damit sollen insbesondere nicht erklärte Vermietungseinkünfte und Scheingeschäfte im Zusammenhang mit Immobilien besser erkannt werden. Die erfassten Grundbuchsinformationen werden unter anderem um Eintragungen und Änderungen von Pfandrechten, vorbehaltenen Pfandrechten und Wohnungseigentum sowie deren Löschung erweitert.
Welcher Zeitpunkt ist entscheidend?
Die neuen Prozentsätze gelten erstmals für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitpunkt des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts, also etwa der Abschluss des Kauf- oder Tauschvertrags, und nicht erst der spätere Zufluss des Veräußerungserlöses.
Bei Verträgen mit aufschiebenden Bedingungen – etwa einer erforderlichen Genehmigung – kann der Vertragsabschluss ebenfalls maßgeblich sein, wenn der Eintritt der Bedingung hinreichend wahrscheinlich ist. Tritt die Bedingung später wider Erwarten nicht ein, kann ein rückwirkendes Ereignis vorliegen. Wegen dieser Besonderheiten sollte der Vertragszeitpunkt bei geplanten Verkäufen sorgfältig geprüft werden.
Pauschalregelung ist nicht immer zwingend
Auf Antrag kann der Gewinn auch nach den tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt werden. Das kann insbesondere dann günstiger sein, wenn die tatsächlichen Kosten deutlich über dem pauschalen Anschaffungskostenansatz liegen und die entsprechenden Unterlagen noch vorhanden sind. Für geplante Verkäufe empfiehlt sich daher ein Vergleich beider Berechnungsmethoden.
Was sollten Eigentümer jetzt beachten?
Eigentümer von Altvermögen und umgewidmetem Altvermögen sollten vor einem Verkauf insbesondere folgende Punkte klären:
- Wann wurde das Grundstück angeschafft?
- War das Grundstück am 31. März 2012 tatsächlich nicht mehr steuerverfangen?
- Wann und in welcher Form erfolgte eine allfällige Umwidmung?
- Wurde die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 vorgenommen?
- Wann soll der Kauf- oder Tauschvertrag abgeschlossen werden?
- Sind die tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten noch belegbar?
- Ist die Pauschalregelung oder die Berechnung mit den tatsächlichen Kosten günstiger?
Ein Verkauf sollte nicht allein aus steuerlichen Gründen vorgezogen werden. Die geplante Transaktion sollte aber rechtzeitig steuerlich beurteilt werden, weil der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts und die Einordnung des Grundstücks erhebliche Auswirkungen auf die ImmoESt haben können.
Fazit
Durch die Änderungen die mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 vorgenommen werden, ergeben sich umfassende Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung. Wer einen Verkauf plant oder Einkünfte aus Immobilien erzielt, sollte daher die Einordnung des Grundstücks, den Vertragszeitpunkt, die günstigere Berechnungsmethode und die steuerlichen Dokumentationspflichten frühzeitig prüfen lassen. Zudem wurde im Rahmen der Änderungen auch für mehr Datentransparenz gesorgt: künftig werden Grundstückstaden ab 2027 in größerem Umfang für Zwecke der Abgabenerhebung und
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